Immobilien ETFs: Wie du lukrativ in Betongold investierst – ganz ohne Beton

Fußball und Immobilien – daran ist des Deutschen Herz gekettet wie Aktivisten an bedrohte Bäume. Schließlich sind Immobilien ein Statussymbol, doch kann sie sich nicht jeder leisten. Die Lösung sind Immobilien ETFs: ein Wertpapier, hunderte Objekte im Portfolio. Ob sich das für dich lohnt, erfährst du jetzt:

Immobilien ETFs – eine Komplett-Anleitung, was sie sind, was sie dir nützen und wie du investierst

Was sind Immobilien ETFs?

Immobilien, in die ein Immobilien ETF investiert
Quelle Bild: Photo by Matt Pritchard on Unsplash

Was sind ETFs?

Es sind börsengehandelte Fonds, die in hunderte, wenn nicht gar tausende Wertpapiere investieren.

Folglich bist du mit einem ETF breit gestreut – in mehrere Unternehmen, Länder, Währungen und Branchen.

Der Vorteil davon?

Du musst nicht selbst alle Wertpapiere kaufen, sparst dir hunderte Euro an Transaktionskosten und bist mit einem Kauf von der Arbeit befreit:

Ein ETF ist pflegeleicht wie ein Weihnachtskaktus.

Deshalb kannst du die Überschrift nun selbst beantworten: Was sind Immobilien ETFs?

Richtig: Es sind ETFs, die in verschiedene Immobilienunternehmen investieren.

Ein ETF, hunderte Unternehmen, tausende Immobilien im Portfolio.

Doch was sind solche Unternehmen?

Nur selten sind es Immobilien-Aktien wie “Vonovia” oder “Deutsche Wohnen”, meistens sind es REITs (Real Estate Investment Trust) – zu Deutsch etwa: „Investitionseigentum in Grundvermögen.“

Klingt holprig, kommt dir jedoch enorm zugute:

Was sind REITs (Real Estate Investment Trusts)?

Eine Ferienanlage, in die REITs investieren
Quelle Bild: Photo by Abhishek K. Singh on Unsplash

Zuerst die Definition:

„REITs sind börsennotierte Unternehmen, die im Bereich der Erschließung, Verwaltung und Bewirtschaftung von Grundstücken, Immobilien sowie im Hypothekengeschäft tätig sind.“

Diese Definition stammt aus dem Buch „Geldanlage in REITs“ von Luis Pazos und ist das Standardwerk im deutschen Raum (Empfehlung!)

REITs erwirtschaften also Gewinne aus Immobilien, indem sie Grundstücke vermieten, verkaufen und verpachten.

Doch welche Merkmale haben REITs – und noch wichtiger: Was springt dabei für dich heraus, wenn du über Immobilien ETFs in sie investierst?

Merkmale von REITs Vorteil für dich
Die Gewinne unterliegen NICHT der Körperschaftssteuer (werden auf Unternehmensebene nicht versteuert) Mehr Gewinne werden ausgeschüttet und füllen deine Taschen
REITs werden oft an der Börse gehandelt Du kannst jederzeit deine Anteile verkaufen oder hinzukaufen – sei es mit Gewinn oder Verlust.
Ausschüttung von mindestens 90 % der Gewinne Du erhältst Geld, ohne etwas tun zu müssen – Ausschüttungsquoten liegen i.d.R. bei vier bis fünf Prozent
Hoher Streubesitz (max. 10 % der Aktien im Besitz eines Investors) Keine Interessenskonflikte auf Unternehmensebene, weil ein Investor zu viele Anteile erwirbt.
Ein bestimmter Teil des Unternehmens-Vermögens muss in Immobilien investiert sein Das Geld der Anleger wird nicht zweckentfremdet

Das sind grob die Gemeinsamkeiten von REITs; weltweit sind die Gesetze jedoch anders – andere Länder, andere REITs.

Beispielsweise dürfen deutsche REITs nicht in Wohnimmobilien investieren, die vor 2006 gebaut wurden; in den USA investieren REITs sogar in die Hypotheken-Kredite auf Immobilien.

Das führt uns zum nächsten Punkt: Wenn du in Immobilien ETFs – und damit in REITs – investierst, in welchen Häusern wird dein Geld vermauert?

  • Wohnungen, Apartments
  • Einkaufszentren, Malls
  • Wälder, Ackerland, Plantagen
  • Rechenzentren
  • Pflegeimmobilien
  • Krankenhäuser
  • Industrieanlagen
  • Hypothekarisch besicherte Darlehen
  • Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude
  • Schulden, Kindergärten…

Ich könnte die Liste ewig weiterführen – REITs investieren in alles, was vier Wände hat oder auf festem Grund und Boden steht.

Und das sollst du aus dem Gesagten mitnehmen:

Investierst du in Immobilien ETFs, hast du hunderte REITs im Portfolio – damit bist du an tausenden Immobilien weltweit beteiligt, seien es Wohnungen, Einkaufszentren oder Fabriken.

Doch was nützt dir eine Investition in Immobilien ETFs?

Was sind die Vorteile von Immobilien ETFs?

Ein Hochhaus, in das ein Immobilien ETF investiert
Quelle Bild: Photo by Kelvin Zhang on Unsplash

Kein Klumpenrisiko

Investierst du in eine Immobilie, sind oft über 70 % deines Vermögens gebunden – es kommt nicht von Fleck, beschneidet andere Investitionen und bindet dich an eine Stadt.

Außerdem unterschätzen viele das Risiko: Überschwemmungen, schwerer Sturm oder Verfall der ansässigen Industrie; all das schmilzt den Preis deiner Immobilie wie die Sommersonne ein Magnum-Eis.

Immobilien ETFs sind eine Möglichkeit, dieses Risiko von Immobilien zu vermeiden:

  • Dein Kapital ist nicht gebunden
  • Preisschwankungen irgendwo in Buxtehude lassen dich kalt
  • Dein ETF ist Flut, Sturm und Erdbeben geprüft

Keinen Ärger mit Mietern

Kein Immobilien-ETFs klingelt dich 1 Uhr morgens wach, weil der Wasserhahn tropft, die Decke schimmelt oder die Klospülung streikt.

Zudem zahlt der Immobilien-ETF immer pünktlich, beschwert sich nicht oder kündigt plötzlich.

Außerdem zerrt er dich nicht vor Gericht, um eine eine niederige Miete einzuklagen.

Immobilien ETFs sind deshalb die besten Mieter

Immobilienanlage auch für Kleinanleger

Den Deutschen ist das Immobilien-Syndrom intus – ob das gut oder schlecht ist, sei dahingestellt.

Ein Haus ist eben etwas Greifbares, es sagt aus: Ich bin stolzer Immobilienbesitzer.

Nur fehlt vielen das Kapital, um diesen Traum auch greifbar zu machen.

Erste Hilfe kommt von Immobilien ETFs – der Nachbar mag zwar die Mühlenstraße 17. besitzen, doch du besitzt Malls in New York, Werften in Rotterdam und Cannabis-Plantagen in Kalifornien.

Schau tief in die staunenden Augen des Nachbarn, wenn du ihm das erzählst.

Mehr Diversifikation im Portfolio

Was ist Diversifikation?

Kurz: Risikostreuung – du streust dein Geld über mehrere Anlagen (Aktien, Anleihen, Immobilien…), um dein Vermögen zu schützen, wenn eine Anlageklasse abschmiert.

Das ist der Fall bei Aktien und Immobilien – sie korrelieren nicht zu 100 Prozent.

Das heißt: Wenn Aktien 10 Prozent steigen, steigen Immobilien NICHT ebenso um 10 Prozent.

Die Korrelation von Aktien und Immobilien liegt zwischen 0,6 bis 0,8 (1 = Korrelation zu 100 % / – 1 = Korrelation zu 0 %).

Damit ist die Korrelation zwar mäßig hoch, dennoch bewegen sich Aktien und REITs nicht gleich – dein Geld ist dadurch besser geschützt.

Das Wichtigste: Hohe Ausschüttungen

REITs sind so beliebt, weil sie dir Geld überweisen, für das du nichts tun musst.

Immobilien ETFs stehen dem in nichts nach: Meistens vierteljährlich erhältst du Ausschüttungen auf dein Konto – du baust dir folglich ein passives Einkommen auf.

Eine Rente in jungen oder mittleren Jahren.

Trotzdem schütten die Immobilien ETFs etwas weniger aus als REITs:

  • ETFs: Zwischen 3 und 4 Prozent
  • REITs: Zwischen 4 und 5 Prozent

Dennoch hast du keine Arbeit – du musst keine Geschäftsberichte lesen, Bilanzen studieren oder Kennzahlen bewerten und zuletzt noch entscheiden, ob du den REIT kaufst.

Ein Immobilien ETF nimmt dir die Entscheidung ab und kauft einfach alle.

Was sind die Nachteile von Immobilien ETFs?

Eine verlassene Villa zwischen verwitterten Birken
Quelle Bild: Photo by Freddy G on Unsplash

Miese Total Return

Lass diesen Chart kurz auf dich wirken:

Vergleich Immobilien ETFs und Aktien
Quelle: https://de.extraetf.com/etf-profile/IE00B1FZS350?tab=chart

Er vergleicht den Total Return (Kurgewinne PLUS Ausschüttungen) des größten Immobilien ETFs in Blau (iShares Developed Markets Property) und der weltweiten Aktien in Orange.

Wie du siehst, sind die Immobilien weit abgeschlagen – Stand Oktober 2020 klaffen sie fast 90 Prozent auseinander.

Was heißt das für dich?

Nimm bitte nicht an, mit Immobilien ETFs mehr Rendite zu erwirtschaften als mit Aktien.

Immobilien ETFs eignen hauptsächlich, wenn du dir ein passives Einkommen aufbauen willst, von Ausschüttungen leben möchtest oder dein Portfolio breiter aufgestellt sein soll.

Einen MSCI World ETF schlagen sie langfristig nicht!

Kosten

Besitzer von Immobilien ETFs sind unterhaltspflichtig – Besitzer von REITs und Immobilien-Aktien nicht.

Pro Jahr musst du dem ETF-Anbieter seine Dienste vergüten.

Wie viel ist das ungefähr?

Zwischen 0,2 und 0,6 Prozent – hast du 10.000 angelegt, zahlst du maximal 60 € pro Jahr.

Das ist keinesfalls teuer, nur sind Aktien-ETFs meistens NOCH günstiger.

Kursschwankungen

Immobilien ETFs sind keine Geldanlage, die im Wert stabil bleibt.

Wie bei Aktien geht der Kurs rauf und runter.

Dafür winken dir höhere Renditen und du kannst dein Geld schneller vermehren als mit vermeintlich sicheren Anlagen.

Vergiss das bitte nicht und investiere nur Geld in Immobilien ETFs, das du mindestens 10 Jahre nicht brauchst.

Drei Welt-Immobilien-ETFs im Vergleich – welchen solltest du nehmen?

Im Folgenden schauen wir uns drei Immobilien ETFs an – jeder bildet die Immobilienbranche weltweit ab für maximale Diversifikation.

Du fndest folglich eine Nischen ETFs oder Real Estate Europe, Asia oder USA.

Verglichen werden die ETFs nach:

  • Performance
  • Ausschüttungsrendite
  • Kosten
  • Anzahl Positionen
  • Tracking-Differenz (wie sehr weicht der Fonds vom Vergleichsindex ab)
  • Fondsvolumen
  • Sparplanfähig

Meine Zahlen nehme ich von extraETF, die folgenden Charts von JustETF.

Falls du selbst recherchierst und dich wunderst: Die Zahlen von extraETF, JustETF und vom Anbieter selbst (Factsheet) unterscheiden sich – woher das kommt, kann ich dir nicht beantworten.

Ich bevorzuge extraETF, weil die Analyse der ETFs gründlicher und ausführlicher ist.

Los geht’s:

1. iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF (WKN

Hinter einem berühmten Anbieter-Namen steckt ein berühmter ETF, er ist bereits seit 2007 auf dem Markt – und damit kampferprobt wie ein Kriegsveteran:

  • Er hat die Immobilienkrise 2008/2009 hinter sich
  • Und die Coronakrise

Die Corona-Krise war weltweit ein Supergau für REITs – sie wurden abgestraft wie Raser in einer Spielstraße.

Das wirst du gleich im Kurs-Verlauf sehen.

Das sind die Ergebnisse des Immobilien-ETFs:

Kriterien (Stand 16.10.2020) iShares Immobilien ETF
Performance 1 Jahr -23,51 %
3 Jahre -4,69 %
5 Jahre +4,24 %
Ausschüttungsrendite 3,36 % (Prognose!)
Gesamtkostenquote 0,59 %
Anzahl Positionen 339
Tracking Differenz 0,20 % (Der ETF ist durchschnittlich 0,2 % schlechter als sein Vergleichsindex)
Fondsvolumen 1.667 Mio. €
Sparplanfähig Ja

Hier ist der Chart seit Auflage:

Immobilien ETF von iShares
Quelle: https://www.justetf.com/de/etf-profile.html?query=iShares++Developed++Markets++Property++Yield++UCITS&groupField=index&from=search&isin=IE00B1FZS350#chart

Seit Auflage hat der Immobilien ETF (inklusive Ausschüttungen) +53,22 % erzielt – das sind aktuell 3,10 % p.a.

Drückt man es extrem aus, kommt das bisherige Plus allein von den Ausschüttungen.

Doch sollte man fair sein:

  • Der ETF ist zum ungünstigsten Zeitpunkt gestartet, nämlich kurz vor der Immobilienkrise 2007.
  • Vor Corona (Anfang Februar 2020) lag der ETF noch bei +113 Prozent – das sind knapp 5,99 % p.a.
  • Ebbt Corona wieder ab, sollte auch die Rendite alte Höchststände zurückerobern.

Was ist positiv bei diesem ETF?

  • Er hat ein hohes Fondsvolumen (über 1,6 Milliarden), somit besteht kaum Gefahr, dass er geschlossen wird.
  • Er ist sparplanfähig bei fast allen Brokern, sogar kostenlos bei Trade Republic und Scalable Capital.
  • Zusätzlich ist er schon lange am Markt

Was ist negativ bei diesem ETF?

  • Mit 0,59 Prozent ist er teurer als die folgenden Immobilien ETFs
  • Er hinkt seinem Vergleichsindex hinterher; dass nicht jeder ETF so humpelt, wirst du jetzt sehen:

2. VanEck Vectors Global Real Estate UCITS ETF (WKN:

Der VanECK ist etwas wählerischer in seiner Auswahl; anstatt fast alle Immobiliengesellschaften aufzunehmen, nimmt er nur die großen:

94,1 Prozent haben eine Marktkapitalisierung (Aktienkurs x Anzahl Aktien) von über 5 Milliarden.

Das hat beträchtliche Vorteile für den VanECK:

  • Große Unternehmen sind liquider, d.h. günstiger zu erwerben
  • Große Unternehmen leiden weniger unter Kursverlusten in Krisen
  • Große Unternehmen genießen Skalierungsvorteile: Sie kaufen z.B. billiger ein

Das beweist die Entwicklung:

Kriterien (Stand 16.10.2020) VanEcks Immobilien ETF
Performance 1 Jahr -20,80 %
3 Jahre +0,45 %
5 Jahre -0,40 %
Ausschüttungsrendite 4,64 % (Prognose!)
Gesamtkostenquote 0,25 %
Anzahl Positionen 98
Tracking Differenz – 0,20 % (Der ETF ist durchschnittlich 0,2 % besser als sein Vergleichsindex)
Fondsvolumen 89 Mio. €
Sparplanfähig Ja bei 1822 direkt, Comdirect, Sparkasse, DKB

Hier ist der Chart seit Auflage:

Chart des Immobilien ETFs von VanEck
Quelle: https://www.justetf.com/de/etf-profile.html?query=NL0009690239&groupField=index&from=search&isin=NL0009690239#chart

Was sofort auffällt: 2020 performt er um 3 Prozent besser als der iShares, nur im 5-Jahres-Vergleich liegt er zurück.

Seitdem er gestartet ist (09.03.2011), hat er bis heute +76,15 % plus gemacht (inklusive Ausschüttungen) – das sind 6,07 % p.a.

Nimmst du die Vor-Corona-Werte, sind es sogar +134,22 %, also durchschnittlich fast 9,92 % pro Jahr.

Das ist beachtlich, dennoch füllt dir verlorenes Geld keine Taschen.

Trotzdem läuft er deutlich besser als der iShares, hatte dafür auch einen leichteren Start.

Doch was ist noch positiv an diesem Immobilien ETF?

  • Hohe Ausschüttungsquote von über 4 %
  • Negative Trackingdifferenz: Er läuft besser als sein Index.
  • Geringe Kosten von 0,25 % (rechnest du die Trackingdifferenz dagegen, zahlst du jährlich nur 0,05 %).

Was ist negativ an diesem ETF?

  • Geringes Fondsvolumen unter 100 Millionen – das erhöht das Risiko, dass er geschlossen wird (trotzdem ist er bereits seit 9 Jahren auf dem Markt, das senkt das Risiko).
  • Nur 98 Positionen, wodurch die 10 größten Positionen über 30 % des ETFs ausmachen (kann man negativ oder positiv betrachten; meine Meinung zu großen Positionen habe ich oben bereits abgegeben).
  • Nur bei wenigen Brokern sparplanfähig.
  • Ansässig in der Niederlande: Deshalb fällt eine Quellensteuer auf Ausschüttungen an von 15 % – diese verrechnet allerdings deine Depotbank mit der Deutschen Abgeltungssteuer. So zahlst du nicht mehr als 25 %.

HSBC FTSE EPRA/NAREIT Developed UCITS ETF USD (WKN:

Dieser Immobilien ETF investiert in die größten Immobilienunternehmen weltweit, aber nur in entwickelten Ländern.

Das sind seine Merkmale:

Kriterien (Stand 16.10.2020) HSBC Immobilien ETF
Performance 1 Jahr -21,71 %
3 Jahre -2,14 %
5 Jahre +5,66 %
Ausschüttungsrendite 2,45 % (Prognose!)
Gesamtkostenquote 0,4 %
Anzahl Positionen 378
Tracking Differenz -0,01 % (Der ETF ist durchschnittlich 0,01 % schlechter als sein Vergleichsindex)
Fondsvolumen 124 Mio. €
Sparplanfähig Ja bei Scalable Capital, DKB, Smartbroker, Consorsbank und 1822 direkt.

Hier ist wieder der Chart seit Aufsetzung:

Chart des Immobilien ETFs von HSBC
Quelle: https://www.justetf.com/de/etf-profile.html?query=IE00B5L01S80&groupField=index&from=search&isin=IE00B5L01S80#chart

Wie du siehst, hat er sich 2020 besser geschlagen als der iShares, doch schlechter als der VanEck.

Dennoch ist seine Performance der letzten 5 Jahre besser als die der vorherigen Immobilien ETFs.

Doch wie viel hat er seit seiner Auflage erwirtschaftet?

Es sind 77,49 % – das sind 6,58 % p.a.

Nimmst du wieder den Spitzenwert aus dem Februar, sind es 144,66 % oder durchschnittlich 10,45 % p.a.

Er hat also den iShares wie den VanEck geschlagen wie Schachlegende Bobby Fischer seinen Herausforderer Boris Spasski.

Das ist noch positiv am HSBC:

  • Geringe Trackingdifferenz von 0,01%
  • Viele Positionen mit 378 Stück
  • Fondsvolumen von 124 €, damit recht sicher gegen eine Schließung
  • Bei vielen Brokern sparplanfähig

Negativ ist:

  • Vergleichsweise hohe Kosten von 0,4 %
  • Geringe Ausschüttungsrendite von 2,45 % für 2020

Fazit zu den drei Immobilien-ETFs:

Insgesamt sind in Deutschland 9 globale Immobilien-ETFs handelbar, dennoch habe ich mich auf die genannten drei beschränkt, weil die anderen entweder:

  • Deutlich jünger sind
  • Deutlich weniger Fondsvolumen besitzen
  • Deutlich schlechter gelaufen sind

Außerdem würde es den Artikel sprengen, noch weitere Immobilien-ETFs auf den Seziertisch zu spannen.

Und wie ist das Ergebnis?

Schaust du auf die reine Performance, liegt der HSBC eine Kurspitze vorn; seit Auflage hat er am besten performt:

  • HSBC: 6,58 %
  • VanEck: 6,07 %
  • iShares: 3,10 %

Dennoch spielt der iShares in einer anderen Liga; er ist deutlich älter und hat bereits zwei Krisen hinter sich – deshalb die schlechtere Performance.

Trotzdem bevorzuge ich den VanEck vor den HSBC – warum?

Rechnest du die Fondskosten und die Trackingdifferenz dagegen, sind die Unterschiede minimal.

Zudem schüttet der VanEck erheblich mehr aus – Einkommens-Investoren haben mehr mit ihm.

Und dafür sind – meine Meinung – Immobilien ETFs hauptsächlich da: mehr Einkommen.

Deshalb ist für mich VanEck der Sieger.

Doch folge bitte nicht blind meiner Einschätzung; ich bin kein Anlageberater und nicht verantwortlich für deine Entscheidungen.

Mache dir bitte selbst ein Bild.

Bevor ich dich zurück in dein Leben entlasse, möchte ich noch etwas vergleichen: Wie gut performt unser VanEck gegenüber den größten Dividenden ETFs?

Ist unsere Immobilien ETF eine Bereicherung für ein ausschüttungsstarkes Portfolio?

Vergleich zu Dividenden-ETFs

Wie wir bereits gezeigt haben, sind ETF Dividenden Portfolios oftmals ein lausiges Investment – die Total Return ist katastrophaler als Godzillas Spaziergang durch die Straßen Tokyos.

Könnte hier eine Immobilien ETF neuen Schwung bringen? – schauen wir’s uns an:

Merkmale SPDR S&P US Dividend Aristocrats SPDR S&P Euro Dividend Aristocrats iShares STOXX Global Select Dividend 100 Vanguard FTSE All-World High Dividend Yield VanEck Vectors Global Real Estate
Rendite 1 Jahr -7,91 % -14,16 % -16,95 % -11,01 % -20,80 %
3 Jahre +15,82 % -7,74 % -6,90 % -2,45 % +0,45 %
5 Jahre +48,36 % +12,92 % +9,94 % +16,76 % -0,40 %
Seit Auflage (unterschiedlich, deshalb nur die durchschnittlichen jährlichen Renditen) 13,10 % p.a. 6,24 % 7,48 % p.a. 4,63 % p.a. 6,07 % p.a.
Dividendenrendite 2,40 % 3,29 % 4,61 % 3,22 % 4,64 %

Die ETFs wurden zu unterschiedlichen Zeiten aufgelegt, deshalb ist es problematisch, die jährliche Rendite zu vergleichen:

Ist ein ETF beispielsweise in einem schlechten Jahr gestartet, hat er es schwer wie ein Kind aus einem Problemviertel.

Auch ist es ein Äpfel-Birnen-Vergleich, Aktien und Immobilien gegenüberzustellen.

Es ist wenig sinnvoll, sie zu vergleichen.

Trotzdem habe ich es getan und es malt sich folgendes Bild: Schaust du nur auf die Dividendenerträge, ist der VanEck eine willkommene Ergänzung eines Einkommens-Portfolios.

Nur in der Gesamtperformance kann er sich mit einer Dividendenstrategie nicht messen.

Doch willst du dein Einkommens-Portfolio weiter diversifizieren, ist der VanEck wie Sonnenschein im Oktober: eine ersehnte Abwechslung und Alternative für manchen Dividenden-ETF.

Wie kannst du Immobilien-ETFs kaufen?

Um einen Immobilien-ETF zu kaufen, brauchst du Folgendes:

  1. Broker (unten habe ich dir einen Brokervergleich verlinkt)
  2. Prüfe vorher, ob dein Immobilien ETF als Sparplan verfügbar ist
  3. Registriere dich beim Broker (dauert ca. 1 Woche).
  4. Setze einen Sparplan auf für deinen Immobilien-ETF oder kaufe ihn dir direkt ins Depot

Vergleiche hier die Kosten mehrere Broker:

Quelle Beitragsbild: Photo by Guilherme Stecanella on Unsplash


Junge schaut in die Kamera

Über den Autor:

Finanz-Enthusiast, Self-Improvement-Sensei und  notorischer Wort-Jongleur – diese drei Engel für Charlie bin ich: Robin. Meine Texte entzaubern die Finanzwelt, um sie Dir zerlegt auf dem Silbertablett zu präsentieren. Für Deine finanzielle Bildung und ein selbstbestimmteres Leben.

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