Ist ein Immobilien-ETF sinnvoll oder platzt jetzt die Blase? 

Die Inflationsrate erreichte 2021 einen Höchststand, der seit Anfang der 1990er Jahre nicht mehr gemessen wurde.

Im Januar 2022 stehen wir bei satten 5,1 Prozent und ein Ende dieser Entwicklung ist noch nicht abzusehen.

Da stellt sich für viele die Frage: “Wie kann ich mein Geld vor der unerbittlichen Entwertung retten?” Ob dein Geld in Immobilien und im Speziellen in einen Immobilien-ETF sinnvoll investiert ist und dich vor dem Teuerungs-Tsunami schützt, klären wir in diesem Blogbeitrag!

Steht uns eine Immobilienblase bevor?

Das gute, alte Betongold gilt allgemeinhin als wertstabil und soll damit vor der fortschreitenden Geldentwertung schützen. Derzeit sorgen die hohe Nachfrage und ein geringes Angebot für immer weiter steigende Preise. 

Die Ankündigung von möglichen Zinserhöhungen, die sich dann auch auf die private Kreditfinanzierung auswirken kann sowie die anhaltenden Lieferengpässe bei zahlreichen Rohstoffen wie Holz, Metalle und Dämmwolle lassen die Kosten für Häuslebauer in ungeahnte Höhen steigen. 

Diese sich anbahnenden Tendenzen wirken sich auf den Immobilienmarkt jedoch eher schlecht aus.

Erst vor wenigen Tagen urteilte der Europäische Ausschuss für Systemrisiken (ESRB): “Deutschland handelt bei der Bekämpfung von Übertreibungen am Immobilienmarkt nicht schnell genug.”

In einem Schreiben an das zuständige Bundesministerium in Berlin fordern die EU-Risikowächter nun konkrete Gegenmaßnahmen.

In seinem Bericht warnt der ESRB, dass aktuelle Schätzungen auf eine hohe und steigende Überbewertung der Hauspreise in Deutschland hinweisen würden.

Das betreffe mittlerweile nicht mehr nur Städte, sondern ebenso ländliche Gegenden.

Steht uns eine Immobilienblase bevor?Immobilien-ETF

Die Furcht vor einer Preisblase am deutschen Immobilienmarkt ist nicht neu. Seit geraumer Zeit warnt die Bundesbank vor einer Überbewertung von 10 bis 30 Prozent bei Wohnimmobilien. Anhand der extrem schnell steigenden Immobilienpreise keine unbegründete Angst.

Die deutschen Banken halten die Vorsichtsmaßnahmen der ESRB für übertrieben und sehen die Ursache der steigenden Immobilienpreise in der expansiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank und nicht in der Kreditvergabe der Banken. “Eine Blasenbildung können wir nicht erkennen.” Es wird sich zeigen, wer Recht behält.

Schützt eine Immobilie vor der Inflation?

Trotz anzunehmender Zinserhöhungen seitens der Europäischen Zentralbank, befinden diese im historischen Vergleich auf einem sehr niedrigen Niveau. Laut dem Kreditvermittler Interhyp lagen die Konditionen für zehnjährige Zinsfestschreibungen im September 2021 bei 0,9 Prozent.

Mittlerweile liegen diese bei 1,2 Prozent. Ein Anstieg auf 1,5 Prozent im weiteren Jahresverlauf ist wahrscheinlich.

Nichtsdestotrotz hält der Ruf der Immobilien-Vorteile weiter an. So verkündete die BNP Paribas im vergangene Jahr einen neuen Rekord hinsichtlich der Investition in größere Wohnungsbestände.

Nach wie vor, sind laut einer Umfrage der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft EY 90 Prozent der professionellen Investoren davon überzeugt, dass Immobilien einen bewährten Inflationsschutz darstellen.

Verglichen mit anderen Anlageklassen wie US-Staatsanleihen, deren Renditen jüngst wieder stärker anziehen oder Gold, schnitten die Immobilien in den USA immer dann besonders gut ab, wenn die Wirtschaft florierte oder zumindest langsam wuchs und die Inflationsraten im moderaten Bereich zwischen zwei und drei Prozent lagen.

Darüber hinaus waren diese zuletzt weniger schwankungsanfällig als das gelbe Edelmetall. 

Schützt eine Immobilie vor der Inflation? Ist Gold besser geeignet?

In Deutschland war der Abstand zwischen Inflationsrate und dem Index für Häuserpreise zuletzt noch größer als in den USA. Wie gut jedoch das eigene Haus oder privat bewohnte Eigentumswohnung in der Praxis vor Inflation schützt, hängt von vielen individuellen Faktoren ab.

Vermieter und Selbstnutzer konzentrieren sich auf unterschiedliche Kennzahlen.

Doch wie sieht es nun mit ETF (Exchange Traded Funds) in diesem Bereich aus. Ist ein Immobilien-ETF sinnvoll? Sollte ich mir diesen auf jeden Fall ins Portfolio holen?

Wie setzt sich der Index eines Immobilien-ETFs zusammen?

Mit einem Sektor-ETF hast du die Möglichkeit mit einem einzigen Investment direkt in einen ganze Branche zu investieren.

Neben dem eher traditionellen Ansatz, das Depot geografisch auszurichten, wird versucht, durch die Über- oder Untergewichtung einzelner Branchen vom Konjunkturzyklus zu profitieren. In diesem Falle der Immobilienbranche. 

Wie bei ETFs üblich, liegt hier ein entsprechender Index zugrunde. Bei der Zusammensetzung sind zwei Klassifikationsschemata möglich. Zum einen der “Global Industry Classification Standard” (GICS) und zum anderen der “Industry Classification Benchmark“ (ICB). 

Der GICS unterteilt die Wirtschaft in 11 Sektoren, 24 Industriegruppen, 69 Industrien und 173 Teilsektoren. Der ICB unterscheidet die betrachteten Unternehmen in 11 Industrien, 20 Supersektoren, 45 Sektoren und 173 Teilsektoren. Die Indexanbieter STOXX Limited und FTSE Russel nutzen das ICB-System, während die Indizes von MSCI und S&P auf GICS basieren.  

Bei der Zuordnung der Unternehmen in die jeweiligen Sektoren beziehungsweise ETFs analysieren die Indexanbieter, in welchem Geschäftsfeld die Unternehmen den Großteil ihrer Umsätze und Gewinne realisieren.

Zudem werden die Positionierung sowie die öffentliche Wahrnehmung eines Unternehmens ebenfalls berücksichtigt.

Wie setzt sich der Index eines Immobilien-ETFs zusammen?

Was beinhaltet ein Immobilien-ETF?

Mit einem globalen Immobilien-ETF investierst du weltweit in die größten Immobiliengesellschaften und Immobilienfonds (REITS). REITS steht für “Real Estate Investment Trust”.

Ein REIT ist eine Kapitalgesellschaft, deren Haupttätigkeit darin besteht, Immobilien zu besitzen und zu verwalten. Gesellschaften, die sich an Immobilienfinanzierungen beteiligen, können ebenfalls ein REIT sein.

Die Kombination aus REITs und anderen Immobiliengesellschaften machen den Immobilien-ETF sinnvoll. Dieser kann dazu beitragen das Portfolio breiter zu diversifizieren und damit das Gesamtrisiko zu verringern.

Was unterscheidet REITs nun von anderen Immobilienaktiengesellschaften? Zum einen sind diese von der Körperschaftssteuer und der Gewerbesteuer befreit und in der Regel werden mindestens 90 Prozent der Erträge ausgeschüttet. Letzteres ist eine Bedingung, um die steuerlichen Vorteile nutzen zu können. 

Die Ausschüttungen müssen vom Anteilseigner versteuert werden. Die Gewinne, die ein REIT erzielt stammen für gewöhnlich aus Vermietung beziehungsweise Verpachtung von Grundstücken und Immobilien, dem Verkauf sowie aus den Zinsen, die im Zusammenhang mit den Immobilien erzielt werden.   

REITs vereinen damit zwei Aspekte: einerseits sind sie eine Form der Aktienanlage und andererseits eine Form der indirekten Immobilienanlage. 

Wie kann ich einen Immobilien-ETF sinnvoll in mein Portfolio integrieren?

Planst du ein ETF-Portfolio nach klassischen Maßstäben, als nach einer Verteilung von Large, Mid und Small Caps verteilt auf unterschiedliche Regionen, so kann ein Immobilien-ETF einen durchaus positiven Effekt hinsichtlich deiner Risiko-Zusammensetzung haben.

Im Vergleich zu einem MSCI World haben sowohl globale, als auch US-amerikanische sowie europäische Immobilien-ETFs zwischen 2007 und 2020 schlechtere Renditen bei höherer Volatilität erzielt. 

Finanztip hat das in diesem Video nochmal wunderbar aufbereitet.

Ist ein Immobilien-ETF sinnvoll, wenn ich schon in einem globalen ETF investiert bin?  

Nehmen wir an, du hast in deinem Portfolio bereits einen MSCI World oder einen MSCI ACWI (All Country World Index) ETF. Diese beiden Indizes umfassen mitunter 23 Industrieländer und über 1.500 unterschiedliche Unternehmen.

In diesem Fall solltest du dir genauestens überlegen, ob du zusätzlich noch in einen Immobilien-ETF investieren möchtest. Warum? In einem MSCI World und in einem MSCI ACWI ist die Immobilienbranche bereits vertreten. Das bedeutet, mit einem zusätzlichen ETF aus diesem Sektor, würdest du diesen Bereich stark übergewichten.

Das kann sich negativ auf deine Risikooptimierung auswirken. Hinzu kommt, dass du dir darüber bewusst sein solltest, dass, wenn du in eine einzelne Branche investierst, die Wahrscheinlichkeit einen (Total-)Verlust zu erleiden höher ist, als, wenn du dich generell breiter aufstellst. 

Sehr gut ließ sich dieser Effekt im Januar 2022 beobachten, als unter anderem der Nasdaq 100 auf Talfahrt ging. Dabei spielten nicht nur der Coronavirus, als auch der Russland-Ukraine-Konflikt eine Rolle, sondern vor allem die konkreteren Ankündigungen der FED zu kommenden Zinsanhebungen.

Gerade die Techwerte leben vom Glauben an zukünftige Entwicklungen. Steigende Zinsen sind da eher ein Negativsignal. Richtest du als Anleger deinen Fokus nur auf diese eine Branche, bekommst du derlei Kursabschwünge deutlich heftiger zu spüren, in Form von roten Zahlen in deinem Depot, als, wenn du eine hohe Diversifikation anstrebst.

Was meinst du: Ist ein Immobilien-ETF sinnvoll und dürfen in keinem Portfolio fehlen? Bist du selbst in Immobilienaktiengesellschaften und REITs investiert? Schreib es uns gern in die Kommentare. Wir freuen uns von dir zu lesen 🙂

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