Teilverkauf der Immobilie: Haus verkaufen und trotzdem wohnen bleiben?

Kannst du deine Immobilie verkaufen und sie weiterhin bewohnen?

Ja, kannst du deine Rente sofort aufbessern, deinen verdienten Lebensabend genießen… und das alles in den gewohnten vier Wänden?

Absolut.

Es gibt eine simple Möglichkeit – und zwar der Teilverkauf der Immobilie.

Doch was ist das? Wie funktioniert er? Welche Vorteile und Rechte hast du? Und was ist der berüchtigte Haken? Oder ist das ein „sicheres“ Geschäft?“

Das erfährst du jetzt in diesem umfassenden Blogbeitrag:

Was ist der Teilverkauf der Immobilie?

Vielleicht hast du dir für deine Rente einiges vorgenommen:

Die traumhafte Kreuzfahrt durchs Mittelmeer?

Die Weltreise, von der du träumst, seitdem du zwanzig bist?

Oder du willst das Unternehmen deiner Kinder mitfinanzieren?

Oder deine Rente ist so gering, dass sie nicht zu einem anständigen Leben reicht?

Kurz:

Du brauchst Geld – eine höhere Summe – weißt aber nicht, wie du sie bekommst. Denn deine Bank vergibt keine Kredite an Rentner … oder die steigenden Zinsen machen ihn unattraktiv.

Eine mögliche Lösung?

Ein Immobilien-Teilverkauf.

Was bedeutet das?

Normalerweise verkaufst du deine Immobilie am Stück. Du hast ein Haus oder eine Wohnung und trittst sie im Ganzen an einen Käufer ab.

Aber das ist nicht die einzige Möglichkeit – denn der Verkauf ist auch als Teilverkauf möglich.

Hierbei verkaufst du bis zu 50 Prozent deiner Immobilie UND darfst weiterhin in ihr wohnen bleiben.

Das ermöglicht das Nießbrauchrecht: Du darfst deine Immobilie privat (wohnen) und wirtschaftlich (vermieten) uneingeschränkt nutzen.

So hast du – je nach Wert deines Hauses – sofort mehrere hunderttausend Euro in der Tasche und musst nicht ausziehen.

Der Haken?

Du zahlst ein Nutzungsentgeld, eine Art Miete, an den Teilkäufer. Wie hoch sie ist, hängt davon ab, wie viel deiner Immobilie du abgetreten hast.

Aber zum Nutzungsentgeld erfährst du noch mehr unter den Nachteilen.

Jetzt gehen wir erst einmal in die Praxis:

Wie kannst du deine Immobilie teilverkaufen?

Wie läuft der Teilverkauf der Immobilie ab?

Zuerst muss ich noch eines vorausschicken:

Du kannst nicht NUR dein Haus teilverkaufen – ebenso möglich sind eine Eigentumswohnung, ein unbebautes Grundstück oder eine Gewerbeimmobilie.

Einzige Einschränkung?

Die Immobilie sollte über 200.000 € wert sein (damit es sich lohnt) und weitestgehend abbezahlt sein.

Warum weitestgehend?

Weil du deine Schuld bei der Bank mit dem Erlös aus dem Teilverkauf verrechnen kannst.

Sind jedoch deine Schulden hoch – vielleicht 100.000 € – lohnt es sich nicht. Du stehst am Ende fast leer da. Bei 50.000 € hingegen könntest du es dir überlegen.

Aber nun zur Praxis:

Wie läuft ein Immobilien-Teilverkauf ab?

1. Du vereinbarst mit dem Teilkäufer, wie viel Prozent du ihm abgeben möchtest (maximal 50 Prozent). Bekannte Anbieter sind beispielsweise „wertfaktor Immobilien GmbH“, „Heimkapital GmbH,“ „Deutsche Teilkauf GmbH“, „Engel & Völkers Teilkauf.“ Wie geht es weiter?
2. Ein unabhängiger Gutachter bewertet deine Immobilie. Der errechnete Wert bestimmt, wie viel Geld du bekommst. Du bist mit dem Wert einverstanden? Gut … dann ab zum nächsten Schritt:
3. Der Teilkäufer unterbreitet dir ein verbindliches Kaufangebot und wenn du zustimmst, geht es zum…
4. Notar. Hier wird der Kaufvertrag notariell beurkundet. Was steht beispielsweise im Kaufvertrag? Der Miteigentumsanteil des Käufers, das monatliche Nutzungsentgelt und dein Nießbrauchrecht…

…das ist natürlich nicht alles. Der Vertrag hat Spielraum und du kannst zusätzliche Dinge vereinbaren – beispielsweise, wie lange du in der Wohnung bleiben möchtest.

Klingt das gut für dich?

Ja … dann fassen wir kurz die Vorteile des Immobilien-Teilverkaufs zusammen. Anschließend behandeln wir noch die Nachteile und beantworten zuletzt die wichtigsten Fragen:

Was sind die Vorteile des Teilverkaufs der Immobilie?

• Du kannst in deiner Wohnung leben bleiben, die du vielleicht seit Jahrzehnten bewohnst, an die du dich so gewöhnt hast und an der dein Herz hängt.
• Ohne dich verschulden zu müssen, kannst du – je nach Wert der Immobilie – an enorme Summen Geld kommen.
• Mit dem Geld kannst du dir deine Träume erfüllen – die fantastische Reise, das neue Auto…
• Du kannst deine Immobilie weiterhin vermieten.
• Wenn du es möchtest, wickelt der Teilkäufer den späteren GANZEN Verkauf der Immobilie ab (das kostet aber eine Gebühr!).
• Du profitierst weiterhin davon, wenn deine Immobilie im Wert steigt (der Teilkäufer aber auch!).
• Du und deine Erben haben ein Vorkaufsrecht – sie können die Immobilie bevorzugt wieder zurückkaufen…

…und was sind die Nachteile?

Was sind die Nachteile des Teilverkaufs der Immobilie?

• Variables Nutzungsentgelt: Das Nutzungsentgelt ist nicht fest! Alle 10 Jahre wird es angepasst.
• Du bezahlst alle Reparaturen: Der Teilkäufer ist wie ein Vermieter ohne Pflichten – du zahlst eine „Miete,“ musst aber selbst renovieren und reparieren. (Je nach Anbieter und Vertrag kannst du allerdings vereinbaren, dass sich der Teilkäufer an den Instandhaltungskosten beteiligt, damit die Immobilie nicht an Wert verliert).
• Du zahlst ein Entgelt, wenn du die Immobilie schließlich komplett verkaufst. Zwar übernimmt den Verkauf der Teilkäufer, du zahlst aber je nach Anbieter zwischen 4,5 bis 6,5 des Verkaufspreises.
• Mögliche Räumung oder Zwangsversteigerung, falls du das Nutzungsentgeld nicht mehr bezahlen kannst…

…kurz:

Der Teilverkauf der Immobilie muss NICHT immer die beste Lösung für dich sein!

Rechne alles genau durch, ob er sich für dich lohnt.

Vielleicht ist ein Kredit doch günstiger… oder ein ganzer Verkauf… oder eine Leibrente?

Schließe nichts von Anfang an aus, vergleiche, prüfe und entscheide dann, welches Modell dir am meisten zusagt.

Beantworten wir jetzt noch die Fragen, die immer wieder aufkommen, und dann sind wir durch!

1. Musst du eine Spekulationssteuer bezahlen?

Das kommt darauf an: Du musst KEINE zahlen, wenn du:

• Die Immobilie vor zehn Jahren erworben hast

Oder…

• Länger als drei Kalenderjahre in ihr selbst gewohnt hast.

2. Kannst du deinen Anteil wieder zurückkaufen?

Ja, dafür bewertet aber ein unabhängiger Gutachter erneut deine Immobilie. Ist bis dahin der Wert stark gestiegen, zahlst du deutlich mehr.

3. Wie lange darfst du in deiner Immobilie wohnen bleiben?

Das wird vertraglich festgelegt. Vielleicht bis zu deinem Tod … vielleicht möchtest du auch nach zehn Jahren in ein Pflegeheim umziehen, weil deine Wohnung zu groß ist oder du Hilfe brauchst?

4. Ab welchem Wert deiner Immobilie ist ein Immobilien-Teilverkauf sinnvoll?

Die meisten Anbieter zahlen mindestens 100.000 € aus. Deshalb sollte deine Immobilie mindestens 200.000 € wert sein (bei 50 Prozent Miteigentumsanteil des Käufers).

5. Was ist das Nießbrauchrecht?

Das Nießbrauchrecht erlaubt dir, weiterhin in deiner Wohnung zu leben UND sie sogar zu vermieten. Du hast die wirtschaftliche und private Kontrolle.

6. Steht der Teilverkauf der Immobilie im Grundbuch?

Ja, der Teilkäufer wird mit ins Grundbuch eingetragen

7. Wirkt sich der Teilverkauf auf deine Rente aus?

Nein, das tut sie nicht, weil du dein Vermögen nur umschichtest.

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