Mietendeckel in Berlin – was bedeutet das für Anleger?

Mietendeckel in Berlin – Vermieter haben es künftig deutlich schwieriger, für ihre hohen Investitionssummen sinnvolle Renditen zu erzielen.

Ioannis Moraitis zum Thema Berliner Mietendeckel: Was bedeutet das für Anleger in Immobilien?

Ende Februar 2020 ist in Berlin der sogenannte Mietendeckel in Kraft getreten, der die Mietsteigerungen in Berlin begrenzen soll. Bereits im Vorfeld gab es um dieses Thema einen großen medialen Wirbel. Auch jetzt beherrscht das Thema noch die Immobilienschlagzeilen der Hauptstadt, da die CDU und die FDP bereits eine Verfassungsklage und jetzt auch eine Normenkontrollklage eingereicht haben.

Doch was besagt der Mietendeckel genau und welche Folgen kann er für Vermieter haben, die ihre Immobilie als Kapitalanlage nutzen? Laut Ioannis Moraitis von der hedera bauwert GmbH sollten Vermieter künftig genau hinschauen, was im Markt noch möglich ist.

 

Berlin unter dem Mietendeckel
Abbildung 1: Der Immobilienmarkt in Berlin steht unter Druck – der Mietendeckel könnte für Vermieter eine weitere Hürde bedeuten. Bildquelle: @ melancholiaphotography / Pixabay.com

Ioannis Moraitis sieht Gefahr für den Wohnungsneubau in Berlin

Ioannis Moraitis setzt mit der hedera bauwert GmbH viele spannende Bauprojekte in Berlin um. „Durch den Mietendeckel könnte es dazu kommen, dass viele Investoren die Lust verlieren, in Wohnraum in der Bundeshauptstadt zu investieren. Wenn Immobilieneigentümer nicht mehr rentabel vermieten könnten, würde lediglich der Leerstand steigen“, hieß es weiter.

Zudem würde der Erfindungsreichtum der Eigentümer gefördert. So gebe es bereits jetzt Angebote, die auf Mietverhältnisse verzichteten und stattdessen gegen ein frei verhandelbares Nutzungsentgelt ein Wohnrecht im Grundbuch einräumten. Somit biete die neue Mietendeckel-Regelung kaum Vorteile – für keine Seite.

Der Berliner Mietendeckel – diese Regelungen gelten

Der Mietendeckel sieht vor allem ein „Einfrieren“ der Mieten auf den Stichtag 18.06.2019 vor. Somit dürfen alle Mietverträge, die zu diesem Datum bereits bestanden haben und nach dem Inkrafttreten des Gesetzes bestehen, zunächst keine Mieterhöhungen mehr vorsehen. Mietverhältnisse, die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes geschlossen werden, dürfen zudem maximal zur Vormiete berechnet werden. Wahlweise lässt sich auch die oft niedrigere Mietobergrenze nutzen.

Ausnahmen von der dieser Regel gelten nur für folgende Fälle:

  • Ab Anfang 2014 erstmalig bezugsfertige Neubauten (oder entsprechend aufwendig sanierte Gebäude)
  • Wohnheime
  • Trägerwohnungen
  • Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus
  • Geförderte Wohnung mit Mietpreisbindung (aus öffentlichen Mitteln gefördert)

Ab 2022 sind Mietanpassungen von bis zu 1,3% pro Jahr möglich. Bis dahin werden Mietsteigerungen also praktisch ausgeschlossen. Modernisierungen dürfen zudem nur noch begrenzt auf die Miete umgelegt werden. Hier liegt die absolute Obergrenze bei 1 Euro pro m² – und diese gilt auch bei mehreren Modernisierungen innerhalb des Geltungszeitraums des Gesetzes (5 Jahre).

Ab November dürfen Mieter Mieten kürzen

9 Monate nach dem Inkrafttreten des Gesetzes tritt zudem ein Verbot überhöhter Mieten ein. Ab November 2020 können Mieter ihre Bestandsmiete kürzen, wenn diese die zulässige Mietobergrenze unter Berücksichtigung der Wohnlage um mehr als 20% überschreitet. Es ist zu befürchten, dass es diesbezüglich zu einigen juristischen Streitigkeiten kommen wird. Davon geht auch Ioannis Moraitis aus.

Vermieter in Berlin – und jetzt?

Wer selbst Vermieter in Berlin ist, steht nun vor der schwierigen Situation, sich an das neue Gesetz anpassen zu müssen. Dazu gehört zunächst, alle zukünftigen Planungen auf den Prüfstand zu stellen:

Lohnt sich der Kauf der gewünschten Immobilie bei der neuen Gesetzeslage noch?

In diesem Zusammenhang ist es wichtig, den Kaufpreis ins Verhältnis zu den möglichen Mieteinnahmen in der Zukunft zu stellen. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis zeigt sehr gut, wie viele Jahresmieten Anleger für den Kauf der Immobilie bezahlen müssen. Eigentlich gelten werden zwischen 15-22 als günstige Einkäufe. In Berlin hat sich die Spanne zuletzt zwischen 24, und 37,6 bewegt, so dass Käufe mit bis zu einem Wert von 30 noch unter Berücksichtigung der möglichen Wertsteigerung noch als interessant galten.

Aus diesem Grund sollten Anleger nun folgende Punkte beachten:

  • Handelt es sich um einen Neubau oder eine Immobilie mit Fertigstellung nach 2014? (hier gilt der Mietendeckel nicht)
  • Gewähren Verkäufer einen Nachlass auf den Kaufpreis, da die potenziellen einnahmen zunächst eingefroren sind?
  • Lohnt sich der Kauf unter Berücksichtigung all dieser Faktoren?

Wie steht es um die Mieten in eigenen Immobilienobjekten?

Vermieter sollten zudem prüfen, ob ihre bisher verlangten Mieten mit den Mietobergrenzen vereinbar sind. Hier gilt: je nach Ausstattung und Baujahr schwankt die Mietobergrenze zwischen 3,92 Euro (bis 1918 fertiggestellt ohne Sammelheizung und ohne Bad) und 9,80 Euro (zwischen 2003 und 2013 fertiggestellt mit Sammelheizung und Bad) pro m².

Ab November gilt eine Miete als überhöht, wenn sie die Mietobergrenze um mehr als 20% übersteigt. In diesem Fall drohen unter Umständen hohe Bußgelder. Zusätzlich gibt es noch lage- und ausstattungsbezogene Zu- und Abschläge:

Einfache Wohnlage: Abschlag von 0,28 Euro pro m²
Gute Wohnlage: Zuschlag von 0,74 Euro pro m²
Moderne Ausstattung (laut Definition): Zuschlag von 1 Euro pro m²

Was lässt sich bei einer Neuvermietung tun?

Bei einer Neuvermietung dürfen Vermieter maximal die Miete verlangen, die am 18.06.2019 für diese Wohnung berechnet wurde. Liegt dieser Betrag oberhalb der Mietobergrenze, darf die Differenz maximal 20% betragen. Wer höhere Mieten berechnet, kann ab November Ärger bekommen.

Es gibt aktuell jedoch die Praxis einiger größerer Wohnungsgesellschaften, eine sogenannte Schattenmiete in den Mietvertrag zu schreiben. Die Verträge enthalten dann oft den Zusatz, dass zunächst nur die zulässige Miete berechnet würde. Sollte das Mietendeckelgesetz jedoch für verfassungswidrig erklärt werden, gelte die vereinbarte Miete und die Differenz müsste auch rückwirkend zurückgefordert werden. Ob eine solche Praxis zulässig ist, sollten Vermieter vorher von einem Fachanwalt prüfen lassen.

Der Mietendeckel ist für Immobilieninvestoren eine Hürde

Abschließend lässt sich festhalten, dass der Mietendeckel in Berlin für Investoren im Bereich Immobilien durchaus eine Hürde darstellt. Die Erhöhung des Ertragspotenzials wird auf diese Weise erheblich eingeschränkt. Somit müssen potenzielle Vermieter genau nachrechnen, ob sich ein entsprechendes Investment überhaupt noch lohnt. Wer in Neubauten investiert, hat hier zunächst nichts zu befürchten, weil der Mietendeckel nur für Wohnungen gilt, die vor 2014 fertiggestellt wurden.

Ioannis Moraitis geht trotzdem davon aus, dass der Mietendeckel den Druck auf den Markt verstärken wird. Wer als Vermieter ein älteres Bestandsobjekt hält, sollte zudem prüfen, ob die Mieten die Obergrenzen nicht um mehr als 20% überschreiten. Auf diese Weise lässt sich Ärger mit der Stadtverwaltung umgehen. Es bleibt abzuwarten, wie der Mietendeckel am Ende wirkt und ob er überhaupt verfassungskonform ist.


Dieser Artikel ist ein Gastbeitrag

Hier kannst Du dich ausführlich über Immobilien in Berlin informieren:

Ioannis Moraitis

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