In Immobilien investieren - die Eigentumswohnung zur Vermietung als Kapitalanlage

In Immobilien investieren – die Eigentumswohnung zur Vermietung als Kapitalanlage

Der Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung stellt sicherlich eine der bekanntesten Investitionsmöglichkeiten im Bereich der Immobilieninvestitionen dar.
So ist es auch nicht weiter verwunderlich, dass die Investition in eine Eigentumswohnung in der weiter andauernden Niedrigzinsphase, im Allgemeinen meist als einzig vermeintlich sichere Variante des Vermögensaufbaus genannt wird. Schließlich ist die Immobilie ein Sachwert, der neben potenziell ansteigenden Preisen auch noch laufende Erträge durch Mieteinnahmen verspricht.
Doch was macht die Investition in eine Eigentumswohnung tatsächlich aus?

Diesen Beitrag möchte ich dafür nutzen genau diese Frage zu beantworten und sowohl Vor- als auch Nachteile des Kaufs einer Eigentumswohnung zu besprechen. Dies ist jedoch ausdrücklich nicht als Aufforderung zu verstehen, eine Eigentumswohnung oder sonstige Immobilie zu kaufen, sondern dient in erster Linie zur Inspiration für weitere Recherche und als kurze Zusammenfassung.

Besonderheit des Gutes „Immobilie“

Da die Eigentumswohnung als Immobilie an Ort und Stelle gebunden ist, ergibt sich daraus eine starke Abhängigkeit des Investitionserfolgs zur gewählten Lage.
Generell gilt: Je besser die Lage einer Immobilie, desto höher der erzielbare Mietertrag. Je höher der erzielbare Mietertrag ausfällt, desto höher ist allerdings auch der Marktwert und somit auch Verkaufspreis. Wie bei allen Gütern bilden sich Mietpreis und Kaufpreis aus Angebot und Nachfrage. Sowohl die Nachfrage als auch das Angebot hängen in erster Linie vom Standort und in zweiter Linie erst der Beschaffenheit der Wohnung ab.

„Die drei wichtigsten Bewertungskriterien einer Immobilie sind die Lage, die Lage und die Lage“

Insbesondere an Standorten mit hoher Nachfrage nach Wohnraum kann man also davon ausgehen, dass eine vernünftige Eigentumswohnung immer leicht zu vermieten ist. Schließlich ist Wohnen ein Grundbedürfnis, was aus Sicherheitsaspekten heraus sicherlich einen der Hauptgründe für eine Investition in eine Eigentumswohnung darstellt.

Kauf der Eigentumswohnung – Direktinvestition in eine Sachanlage

Um die richtigen Investitionsentscheidung treffen zu können, ist es hilfreich zu begreifen, was die Investition in eine Eigentumswohnung überhaupt ausmacht.

Der Kauf der Eigentumswohnung stellt in erster Linie eine Direktinvestition in eine Sachanlage dar. Als solche hat eine Eigentumswohnung eine gewisse Werthaltigkeit und ist an sich nutzbar. Durch den Status als direkter Eigentümer kann man innerhalb des gesetzlichen Rahmens frei über seine Wohnung verfügen und hat die direkte Kontrolle. Zugleich tritt man durch den Kauf der Wohnung einer Eigentümergemeinschaft bei und erwirbt einen Anteil am Grundstück und den gemeinschaftlich genutzten Gebäudebereichen. Entsprechend des durch den Wohnungskauf erworbenen Miteigentumsanteils erhält man außerdem Stimmrechte innerhalb der Gemeinschaft sowie Zahlungsverpflichtungen für gemeinsam anfallende Kosten.

Kapitaleinsatz beim Wohnungskauf – der Hebeleffekt als Renditeboost

Der interessanteste Aspekt beim Wohnungskauf ist begründet auf der bereits erwähnten Werthaltigkeit der Immobilie, denn diese gefällt nicht nur dem Anleger, dem sie Sicherheit gibt, sondern hilft auch bei der Finanzierung der Immobilie. Da insbesondere „Otto Normalbürger“ in  der Regel keine Immobilie alleine bezahlen können, wird für den Wohnungskauf ein Bankkredit benötigt.

Als Faustregel gilt, dass zumindest 10 bis 20% vom Käufer selbst getragen werden müssen. Über den restlichen Anteil wird eine Bankfinanzierung abgeschlossen. Dies ist möglich, da die Bank die Immobilie selbst als Sicherheit akzeptiert. Die Bereitschaft der Bank, einen Kredit zu vergeben, ist mit der entscheidendste Grund für die Investition in eine Eigentumswohnung.

Der große Vorteil für den Anleger ist, dass er mit relativ wenig eigenem Geld eine Wohnung erwerben kann, deren Miete nach Abzug von Zinsen und anderen nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten ihm vollständig zusteht. Im Idealfall findet man also eine Eigentumswohnung, die es ermöglicht, die anfallende Tilgung und die Zinsen vollständig aus den Mieterträgen zu bezahlen. Somit zahlt der Mieter den Kredit ab und man erhält nach einigen Jahren eine abbezahlte Wohnung, die einem jeden Monat Mieterträge bringt, ohne dabei weiteres Geld beschaffen zu müssen. Somit ist eine vermietete Wohnung eine hervorragende Quelle fast passiven Einkommens.

Die Eigentumswohnung – eine sichere Geldquelle?

Das klingt nun zu schön, um wahr zu sein: Wenig eigenes Geld einsetzen, eine werthaltige Sachanlage erwerben, den Mieter den Kredit bezahlen lassen und nach der Tilgung monatlich mehr Geld zur Verfügung haben. Tatsächlich kann es genau so gehen – wird es aber nicht!

Früher oder später wird es irgendein Problem mit der Wohnung geben, welches fast immer den Einsatz von zusätzlichem Geld erfordert. Dies muss nicht immer die Zahlungsunfähigkeit des Mieters gefolgt von einem Rechtsstreit inklusive Räumung und Sanierung der Wohnung sein. Nein, auch ein regulärer Mieterwechsel kostet häufig einfach Geld (Maklerkosten / kleinere Reparaturen / evtl. Leerstandkosten).

Auch die Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft kann hier ein Thema sein. Die Wohnung schwebt schließlich nicht, sondern ist von einem Gebäude umgeben, welches zum Beispiel instandgehalten werden muss.

Reichen die Rücklagen der Gemeinschaft für die Instandsetzung nicht aus, können Sonderumlagen beschlossen werden, die zusätzliche Einzahlungen im Verhältnis der Miteigentumsanteile erfordern. Wird dies von der Mehrheit rechtskräftig beschlossen, ist man als Mitglied der Gemeinschaft gezwungen zu zahlen. Ob man ebenfalls der gleichen Meinung wie die Mehrheit der Gemeinschaft ist, zählt dabei nicht, wenn die Mehrheit nach der Gesetzeslage ausreichend ist, diese Entscheidung zu treffen. Gleichzeitig ist dies jedoch manchmal auch ein Vorteil, denn genau so teilt sich die Gemeinschaft die Kosten zwingend notweniger kostspieliger Maßnahmen wie etwa einer Dacherneuerung. Bei einem Einfamilienhaus wären die Kosten von einem selbst zu tragen, bei der Eigentumswohnung können die Kosten jedoch geteilt werden. Somit ist die Kostenbelastung in solch teuren Angelegenheiten für den Einzelnen geringer.

Auch könnten Maßnahmen wie der Austausch einer eigentlich funktionierenden Zentralheizung fällig werden, einfach weil politisch beschlossen wird, dass der Heizungskessel nicht älter als 30 Jahre sein darf.

Im Ergebnis werden die einst errechneten Renditen auf jeden Fall niemals erreicht – dies ist nicht unbedingt schlimm, sollte einem Anleger jedoch klar sein, um ein Drama zu vermeiden.

Doch schauen wir uns die Vorteile und Nachteile im Überblick an:

Vorteile:

  • bei guter Lage werthaltige Sachanlage
  • Investition deckt „Grundbedürfnis Wohnen“ ab
  • stetig steigende Nachfrage nach Wohnimmobilien in Stadtlagen führt zu steigenden Preisen
  • Eigentumswohnung wird als Sicherheit zur Finanzierung akzeptiert
  • Kredit wird im Idealfall aus den Mieterträgen bedient
  • durch Hebeleffekt bei der Kreditaufnahme sind hohe Eigenkapitalrenditen möglich
  • Investition ist möglicherweise aus steuerlichen Gründen sinnvoll
  • Kosten erforderlicher Instandsetzungsmaßnahmen werden gemeinschaftlich getragen
  • Verwaltung des Gebäudes ausgelagert an WEG-Verwaltung, nur die Wohnung ist zu bewirtschaften
  • Kontrolle über die Beschaffenheit der Wohnung und Mieterauswahl

Nachteile:

  • hoher Kapitaleinsatz bei langer Kapitalbindung
  • Hohes „Klumpenrisiko“, wenn alles Kapital in einer Wohnung steckt
  • Diversifikation innerhalb der Anlageklasse nur mit viel Kapital möglich
  • weniger liquides Investitionsgut – langer Verkaufsprozess
  • hohe Transaktionskosten (Notar, Grundbuchamt, Grunderwerbsteuer, Maklerprovisionen)
  • Wohnungsmietverhältnisse sind stark reguliert
  • hohe Komplexität in verschiedensten Fachbereichen – externe Dienstleister / Beratung oft notwendig
  • Abhängigkeit von Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Stimmenminderheit
  • Reparaturkosten können regelmäßig nicht auf Mieter umgelegt werden
  • unvorhergesehene Ereignisse erfordern zusätzlichen Kapitaleinsatz

Fazit:

Auch wenn die vermeintlich hohe Zahl an Nachteilen eine Investition in eine Immobilie unattraktiv erscheinen lässt, kann der Kauf einer Eigentumswohnung sehr ertragreich sein. Das Grundprinzip, den Mieter den Kredit abbezahlen zu lassen, ist insgesamt zutreffend.

Es gibt aber einige Eisberge, die es zu umschiffen gilt. Risiken, deren Existenz man zumindest auf dem Schirm haben sollte. Aufgabe des Anlegers ist es, diese rechtzeitig zu erkennen und angemessen zu managen. Eine geschickte Herangehensweise kann häufig zu erwartende Ausgaben deutlich mindern oder Risiken eingrenzen.

Es darf nicht vergessen werden, dass trotz der Einfachheit des Konzeptes „Investition in Wohnraum, Ertrag durch Miete“ Eigentumswohnungen ein komplexes Gut sind. Jede Investition bringt auch Risiken mit sich, die es zu erkennen gilt. In jedem Fall sollte ein zusätzlicher Kapitalbedarf eingeplant werden und eine Finanzierung auch trotz der Bereitschaft der finanzierenden Bank nicht zu knapp machbar sein.
Wird dies jedoch beherzigt, kann der Kauf einer Eigentumswohnung ein wichtiger Baustein zu mehr finanzieller Freiheit und die erhoffte Quelle passiven Einkommens sein.

 


Autor FinanzplantageÜber den Autor: Oliver ist Betreiber des Blogs Finanzplantage, wo er über den Vermögensaufbau mit verschiedensten Anlageprodukten wie Aktien, ETFs, P2P Krediten und Immobilieninvestitionen schreibt. Als Privatanleger schildert er seinen persönlichen Vermögensaufbau mit dem Ziel, seinen Lesern und Leserinnen das Thema „Finanzen“ anschaulich näher zu bringen. Beruflich ist er seit gut 9 Jahren in der Immobilienwirtschaft tätig und hat in dieser Zeit Kontakt mit verschiedenstensten Immobilientypen und Eigentümern.